Não há evidências de bolha imobiliária no Brasil, revela estudo da Bain & Company

Análise compara Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária e constata que há pontos de atenção, mas não formação de bolha

São Paulo, 18 de setembro de 2013 — Já há alguns anos, a existência de uma bolha imobiliária no Brasil é tema de ampla discussão entre economistas, analistas de mercado e mesmo potenciais compradores de imóveis. Esta preocupação se explica, prin­cipalmente, pelo aumento percebido nos preços de imóveis em todo o país nos últimos anos. Por conta disso, a Bain & Company, consultoria global de negócios, acaba de realizar o estudo "Risco de bolha ou motor de crescimento?" que compara o Brasil com sete países selecionados pelo alto impacto ou alta resiliência que demonstraram à crise econômica recente e permitiram a comparação de dados entre si: Alemanha, Canadá, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido. Em seu estudo a Bain acredita que, além da percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser acompanha­dos para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que serve de gatilho para que ela estoure. Além da análise deste processo, a consultora avaliou, ainda, como se comporta um cliente, tomador de financiamento imobiliário, em momentos de crise.

Dentre todos os países estudados, uma característica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliária foi perceptível: a expectativa irreal de valorização contínua dos imóveis. Esta crença leva as pessoas a investirem ce­gamente no mercado imobiliário, forçando a um aumento ainda mais especulativo dos preços e à criação de uma perigosa bolha imobiliária, pois descola os preços dos fundamentos da oferta e da demanda. Para o Brasil a prin­cipal conclusão é que não estamos em uma bolha imobiliária. Por outro lado, existem alguns indicadores críticos que merecem ser avaliados e acompanhados para identificar de forma prematura uma formação de bolha já que, quando a inadimplência começa a subir, a bolha terá estourado e será tarde demais.

De acordo com o material, cinco fatores são os mais relevantes para melhor entender os princípios da formação de uma bolha imobiliária:

I.            Condições oferecidas para crédito imobiliário, medidas pelo percentual do valor do imóvel que é financiado (conhecido como Loan-to-value ratio ou LTV)

Nos países mais impactados pela recente crise financeira, uma característica quanto às condições oferecidas para crédito imobiliário era recorrente: financiava-se mais de 75% dos valores dos imóveis. A trajetória de crescimento do LTV médio de novos financiamentos dava-se pela mecânica competitiva da indústria e, em casos extremos, era possível financiar até 130% do valor de um imóvel (ou seja, além do paga­mento do imóvel todo, ainda sobrava dinheiro para mobiliá-lo, além de comprar um carro novo, tirar férias e fazer compras). Quase 1/3 dos imóveis novos financiados nos EUA em 2007 tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, um a cada seis imóveis novos financiados em 2007 tinha LTV maior que 95%. Era frequente a discussão do risco inerente de se financiar mais do que 75% do valor dos imóveis, na média. A competição por crédito era bastante acirrada e a crença de que os preços de imóveis sobem consistentemente estava incutida na visão de todos.

Rodolfo Spielmann, sócio da Bain & Company e autor do estudo, comenta que "a nossa análise indica que, em situações nas quais o LTV médio dos empréstimos imobiliários supera 65%, os riscos au­mentam significativamente. A partir de 75%, passam a um nível crítico. Nos financiamentos com LTV muito alto, o valor da dívida que o proprietário tem com a instituição financiadora pode ficar maior que o valor do imóvel no eventual caso de uma queda significativa de preços. Isso pode servir de motivação à inadimplência e agravar a crise".

II.          Prazos de financiamento e processos de aprovação do financiamento imobiliário

Além do crescimento do LTV médio de novos financiamentos, as políticas de crédito eram pouco criteriosas e os produtos, fruto da competição cada vez mais intensa entre insti­tuições financeiras com foco imobiliário, tornaram-se excessivos. Por exemplo, nos Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de se realizar um empréstimo através de ‘interest-only loans', ou seja, financiamentos nos quais o cliente tomador pagava somente juros — e nada de principal — nos primeiros seis meses a dois anos. Outro exemplo foram os chamados ‘NINJA loans' oferecidos nos EUA, concedidos a pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos (NINJA, do inglês No Income, No Job, no Assets).

No Brasil, por um lado, não existem atualmente créditos imobiliários com carência para pagamento de principal, e os processos de concessão de crédito se mostram bastante rigorosos por parte das instituições. Por outro lado, já é possível encontrar empréstimos com prazos de até 30 anos e o LTV médio está se aproximando dos 65%, o que levaria os indicadores de "condições de crédito imobiliário" a uma zona de atenção, ainda que não crítica.

III.        Acessibilidade à aquisição de imóveis (affordability ratio)

A existência de condições excessivamente atrativas para financiamento imobiliário leva o setor a um movimento especulativo, caracterizado pela escalada dos preços dos imóveis em descompasso com o crescimento da renda por domicílio. A Bain & Company mediu esse crescimento descompassado através do aumento dos preços indexados ao ano-base 2000 ao longo do tempo versus o crescimento da renda por domicílio, também indexado ao mesmo período. A diferença entre essas duas curvas é medida comparativamente. Spielmann explica que "a análise demonstrou que, internacionalmente, começam a se tornar preocupantes diferenças acima de 30%. Aqueles que passaram por este gap tiveram a sua crise imobiliária e financeira, com exceção do Canadá".

No caso do Brasil, e segundo os dados do PNAD e do Banco Central, observa-se que, entre 2003 e 2012, o valor médio dos imóveis cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domicílio, acima do limite definido (108% contra 30%).

Apesar da forte valorização dos preços dos imóveis, sobretudo quando comparados com o aumento da renda, a pro­porção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no Brasil, segundo os dados do PNAD e da ABECIP, continua abaixo do limite de 8x definido como crítico. Isso mostra que o crescimento dos últimos anos resulta, sobretudo, de ajustes ao nível da demanda e da oferta provocados pelas restrições ao nível da oferta de imóveis e por um maior acesso da população à compra de habitação e ao financiamento imobiliário.

IV.         Penetração de crédito imobiliário como porcentagem do PIB

Com grande frequência, a discussão sobre a existência de bolha imobiliária no Brasil se foca em discutir a penetração do crédito imobiliário em função do PIB. No Brasil, o valor é de 6%. Já em outros países, a penetração é muito superior: na Espanha é de 64% e nos Estados Unidos é de 77%. Baseado neste indicador, a percepção é de que o Brasil ainda teria fôlego para aumentar a penetração de crédito imobiliário, atingindo patamares mais comparáveis aos de economias avançadas.

V.           Nível de comprometimento de renda familiar

Aumentar a penetração do crédito imobiliário na população média significa ver o endividamento total familiar ficar maior, bem como, potencialmente, o com­prometimento de renda. Desde 2005, o endividamento total das famílias brasileiras mais do que dobrou e o com­prometimento de renda familiar superou a faixa dos 20% em 2011, apesar das quedas nas taxas de juros, ampliação dos prazos e crescimento da receita.

Isso se explica, em parte, pelo histórico brasileiro de escassez de crédito. Quando ele ficou mais disponível, a popu­lação brasileira começou a aumentar seu consumo e, ao mesmo tempo, o seu endividamento. Assim, mesmo com mudança de perfil da carteira de crédito do Brasil (com uma maior penetração de crédito imobiliário, caracterizado por maiores prazos e menores taxas de juros), o aumento do endividamento elevou os padrões de comprometi­mento de renda no Brasil a níveis recorde (hoje, em aproximadamente 22%).

"Nossa con­clusão é que os números do Brasil estão muito mais próximos dos de países que resistiram melhor à crise, como Alemanha, do que daqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda e Estados Unidos. No entanto, no Brasil, o alto compro­metimento de renda e a recente elevação acelerada dos valores dos imóveis em relação à receita das famílias sugere atenção à evolução desses indicadores", afirma Spielmann.

Existe bolha no Brasil?

De acordo com o estudo, as métricas analisadas não indicam formação de bolha imobiliária no Brasil. Spielmann comenta que "os principais pontos de atenção são o nível atual de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crítica, e a valorização dos imóveis, cujos preços cresceram com o dobro da velocidade do crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se formar ainda seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis quando comparado com a renda anual familiar e a baixa penetração de crédito imobiliário como percentual do PIB".

Para adequadamente acompanhar a evolução do mercado de crédito imobiliário brasileiro e evitar que o Brasil se depare com uma crise num futuro próximo, as métricas de formação de bolha podem ser acompanhadas pelos credores.

Alguns dos indicadores são diretamente definidos pelas financiadoras. Entre eles, o percentual do imóvel sendo financiado e as condições do crédito imobiliário. A Bain & Company acredita que é de fundamental importância haver um processo criterioso de screening e uma discriminação adequada por nível de risco — baseado não somente em risk rating de clientes e valor dos bens, mas também no tipo de imóvel a ser financiado. Há um risco inerente muito menor no financiamento de imóveis próprios do que para investimento — e isso deveria se refletir em um menor LTV disponível para estes últimos, dentre outras medidas possíveis. Essas métricas, chamadas de endógenas (LTV e condições do crédito imobiliário), são de responsabilidade das instituições financeiras. Mas, indiretamente, também influenciam as métricas exógenas, como a potencial formação de gap especulativo de preços (em descompasso com o crescimento de renda), o comprometimento de renda dos clientes tomadores e a penetração de crédito imobiliário em função do PIB.

Ademais, outro indicador que pode ser importante é a inadimplência das Construtoras e Incorporadoras e das Pequenas e Médias Empresas. Na Irlanda, a acele­ração na inadimplência destes setores antecedeu em aproximadamente um ano a inadimplência no crédito imo­biliário. Na Espanha e em Portugal também se observaram comportamentos similares, mas não nos Estados Unidos. "Dada a disponibilidade destas informações nas instituições financeiras nas suas bases in­ternas, entendemos que faça sentido seu monitoramento constante", diz Spielmann.

Além de estimar possibilidades negativas para o Brasil, o estudo da Bain & Company também avaliou cenários positivos: a consultoria acredita ser possível triplicar a penetração do crédito imobiliário em função do PIB dos atuais 6% para 18% em cinco anos até 2017, considerando a manutenção do crescimento do PIB do Brasil. Nestas condições, o crédito imobiliário teria um grande potencial de impulsionar o crescimento da construção civil e de vários setores da cadeia de valor ligados a ela (aço, cimento, materiais de construção e móveis, entre outros). Com isso, pode-se esperar uma geração de empregos da ordem de cinco milhões de novos postos de trabalho ao longo dos próximos cinco anos. Para isso acontecer, o Brasil teria que crescer com LTV médio de 70% (máximo de 80%), os prazos teriam de continuar a se alongar e os juros de empréstimo habitacional deveriam manter-se em níveis compatíveis aos patamares atuais. Além disso, o nível de desemprego no país não poderia aumentar para não trazer con­sigo um aumento inevitável de inadimplência e uma potencial crise setorial.

"Com a manutenção dos fundamentos de oferta e demanda a fim de evitar um surgimento de bolha especulativa e uma estratégia racional de concessão de créditos a pessoas físicas, o setor de financiamento imobiliário pode ser responsável por altos níveis de geração de empregos e uma redução do déficit habitacional. Como mostramos no estudo, existe um cenário ideal para que isso se materialize sem causar potenciais consequências negativas à economia do país, ou seja, sem causar impacto nos níveis atuais de comprometimento de renda das famílias brasileiras", finaliza Spielmann.

Para receber o estudo completo, entre em contato com jorge.lisauskas@agenciaideal.com.br

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